به گزارش یولن، اجرای قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از سوم تیرماه ۱۴۰۳، تغییرات بنیادینی در حوزه معاملات ملکی ایجاد کرده است. این تغییرات نه تنها در فرآیند صدور اسناد مالکیت تأثیرگذار بوده، بلکه نحوه تنظیم و پذیرش قولنامه‌ها را نیز تحت تأثیر قرار داده است. در نتیجه، اسناد مالکیت امروز در دو دسته متفاوت صادر می‌شوند؛ اسناد آجری رنگ که پیش از اجرای قانون جدید صادر شده‌اند و اسناد سبز رنگ که پس از تاریخ مذکور به ثبت می‌رسند.
تفاوت اسناد سبز و آجری رنگ
مهر نوشت: بر اساس قانون جدید، میان اسناد سبز و آجری تفاوتی در اعتبار مالکیت وجود ندارد و هر دو نوع سند از نظر حقوقی معتبر هستند. اما نکته مهم این است که فرآیند نقل و انتقال آن‌ها کاملاً متفاوت شده است. اسناد آجری که پیش از تیرماه ۱۴۰۳ صادر شده‌اند، همچنان قابلیت معامله به روش سنتی را دارند. در این حالت، دفاتر مشاوران املاک می‌توانند با تنظیم قولنامه‌های دستی، قرارداد میان طرفین را منعقد کرده و این قراردادها نیز قابلیت استناد در مراجع قضائی را خواهند داشت.
در مقابل، اسناد سبز رنگ که پس از اجرای قانون جدید صادر می‌شوند، مشمول مقررات سخت‌گیرانه‌تری هستند. نقل و انتقال این دسته از اسناد تنها در چارچوب سامانه‌های رسمی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور امکان‌پذیر است و طرفین ملزم به مراجعه به دفاتر اسناد رسمی خواهند بود. به همین دلیل، استفاده از قولنامه‌های عادی برای این نوع اسناد فاقد اعتبار بوده و در هیچ مرجع اداری یا قضایی قابل پذیرش نیست. هدف اصلی این محدودیت، ایجاد شفافیت بیشتر در معاملات، پیشگیری از معاملات صوری و جلوگیری از تضییع حقوق طرفین عنوان شده است.
ضرورت آگاهی متقاضیان از قوانین جدید
کارشناسان حقوقی تأکید می‌کنند که اطلاع شهروندان از این تفاوت‌ها ضروری است. بسیاری از دعاوی ملکی در سال‌های گذشته ناشی از بی‌توجهی به قوانین ثبت معاملات بوده است. اکنون نیز با اجرای قانون جدید، در صورتی که افراد بدون توجه به الزامات مربوط به اسناد سبز اقدام به معامله با قولنامه‌های عادی کنند، نه تنها قرارداد آن‌ها بی‌اعتبار خواهد بود، بلکه احتمال بروز مشکلات حقوقی و مالی برای طرفین افزایش می‌یابد. بنابراین آگاهی متقاضیان خرید و فروش ملک از ضوابط جدید می‌تواند نقش مهمی در جلوگیری از اختلافات قضایی ایفا کند.
فرآیند نقل و انتقال در دو نوع سند
بررسی‌ها نشان می‌دهد که روند انتقال مالکیت در اسناد آجری و سبز تفاوت چشمگیری دارد. در اسناد آجری، همانند گذشته، نقل و انتقال از طریق دفاتر مشاورین املاک و با استفاده از قولنامه‌های سنتی امکان‌پذیر است. این قولنامه‌ها همچنان اعتبار قانونی دارند و می‌توانند در محاکم قضایی به عنوان سند معتبر مورد استفاده قرار گیرند.
اما در اسناد سبز، نقل و انتقال صرفاً از طریق سازوکارهای رسمی تعریف‌شده امکان‌پذیر خواهد بود. در این حالت، تنظیم قرارداد باید در بستر سامانه‌های الکترونیکی سازمان ثبت انجام شده و سند رسمی معامله در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد. در نتیجه، هرگونه معامله خارج از این چارچوب، حتی با توافق طرفین، فاقد اعتبار است و مراجع اداری و قضایی آن را نخواهند پذیرفت.
آثار و پیامدهای قانون جدید
به باور کارشناسان، این تفکیک در کنار محدودیت‌های جدید، هرچند ممکن است در ابتدا روند معاملات را برای برخی افراد دشوارتر جلوه دهد، اما در بلندمدت موجب افزایش نظم و شفافیت در بازار املاک خواهد شد. جلوگیری از معاملات تکراری، صوری یا غیرقانونی و نیز کاهش دعاوی حقوقی از مهم‌ترین پیامدهای مثبت اجرای این قانون محسوب می‌شود. همچنین، اعتماد عمومی به نظام ثبتی کشور تقویت شده و امکان نظارت دقیق‌تر بر معاملات فراهم خواهد شد.
در مجموع، با اجرای قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، شهروندان باید بیش از گذشته به نحوه نقل و انتقال اسناد توجه داشته باشند. اسناد آجری همچنان با قولنامه‌های سنتی قابل معامله‌اند، اما اسناد سبز نیازمند ثبت رسمی و الکترونیکی هستند. بی‌توجهی به این الزامات می‌تواند قراردادها را از نظر قانونی بی‌اعتبار کند و موجب تضییع حقوق طرفین شود. از این رو، آشنایی عمومی با ضوابط جدید، گامی ضروری برای پیشگیری از مشکلات حقوقی و ساماندهی بازار معاملات ملکی است.
۴۷۲۳۶
