مریم فکری: بررسی‌های آماری از تحولات بازار مسکن در ماه‌های ابتدایی سال ۱۴۰۴، حاکی از توقف نسبی روند صعودی اجاره‌بها در مناطق مختلف شهری به‌ویژه در کلان‌شهر تهران است. این اتفاق به اعتقاد کارشناسان و تحلیلگران، ناشی از توقف در رشد قیمت مسکن است و این در شرایطی است که بازارهای موازی چون طلا، سکه و ارز رشدهای عجیب و غریبی را تجربه کرده‌اند.
براساس جدیدترین گزارش مرکز آمار ایران، گزارش شاخص قیمت مصرف‌کننده مربوط به اردیبهشت ماه ۱۴۰۴ نشان می‌دهد که تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره‌بهای مسکن به کمترین میزان طی ۳۰ ماه اخیر رسیده است، چراکه نرخ تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره‌بها در اردیبهشت امسال ۳۶.۹ درصد اعلام شد که این رقم از مهر ۱۴۰۲ بی‌سابقه بوده است.
همچنین بر اساس گزارش مرکز آمار، نرخ تورم سالانه اجاره مسکن نیز در اردیبهشت امسال ۳۹.۵ درصد برآورد شد که کمترین میزان رشد سالانه اجاره‌بها طی ۳۰ ماه اخیر محسوب می‌شود. از سوی دیگر طی ۱۲ ماه گذشته، تورم سالانه اجاره مسکن در همه ماه‌ها بالاتر از ۴۰ درصد بود که کاهش آن، نشانه امیدوارکننده‌ای از کاهش التهاب در بازار اجاره محسوب می‌شود.
همه این آمارها در شرایطی است که بانک مرکزی از مردادماه سال گذشته تاکنون گزارشی در خصوص تحولات بازار مسکن شهر تهران منتشر نکرده است که در همین رابطه محمد شیریجیان، معاون سیاست‌گذاری پولی بانک مرکزی اظهار کرد: پیش از مرداد سال گذشته، ثبت معاملات مسکن در سامانه املاک و مستغلات انجام می‌شد، اما از آن زمان به سامانه‌های «خودنویس» و «کاتب» منتقل شده و تاکنون دسترسی لازم به این دو سامانه برای بانک مرکزی فراهم نشده است.
به گفته او، گزارش تحولات بازار مسکن از شهریورماه سال گذشته تاکنون به‌روز نشده‌اند. با وجود پیگیری‌های مداوم، آخرین مکاتبه ما با وزارت راه و شهرسازی حاکی از آن است که اگر داشبورد سامانه «خودنویس» عملیاتی شود، به ما دسترسی داده خواهد شد، اما مشکل همچنان پابرجاست. این وضعیت مانع از ارائه گزارش‌های معتبر در تحلیل بازار مسکن می‌شود؛ در حالی‌که این گزارش‌ها به‌شدت مورد نیاز ذی‌نفعان مختلف است.
تشدید رکود مسکن نگران‌کننده است
غلامرضا سلامی، کارشناس اقتصادی در گفت‌وگو با خبرگزاری یولن در همین رابطه می‌گوید: از جهت مصرف‌کننده، یعنی اجاره‌نشینان یا خریداران مسکن خبر خوبی هست.
وی می‌افزاید: در مورد اجاره می‌دانید که اول قیمت ملک بالا می‌رود و بعد از مدتی، روی قیمت اجاره تاثیر می‌گذارد و بعد هم رشد قیمت متوقف می‌شود؛ مثل الان. بنابراین اگر پارسال تا الان رشد قیمت اجاره خیلی شدید داشتیم، به خاطر اثرات مسکن در چند سال قبل بوده است.
این کارشناس اقتصادی تصریح می‌کند: از این جهت توقف افزایش قیمت مسکن جای خوشحالی دارد، ولی اگر از منظر کلان نگاه کنیم، جای نگرانی است. به این معنا که اگر این تعادل و کاهش قیمت ناشی از تعادل در عرضه و تقاضا بوده باشد و یا اصلاحات ساختاری در بخش مسکن اتفاق افتاده باشد، مشکلی نیست، ولی شما می‌دانید این‌طور نیست.
سلامی متذکر می‌شود: وقتی تورم در مسکن از سایر اقلام کالاها و خدمات پایین‌تر است، نشان‌دهنده رکود در بازار مسکن است؛ غالبا این‌طوری است. این رکود می‌تواند نگران‌کننده باشد؛ به این معنا که متعاقب رکود، زمانی که تحولی در درآمد مردم ایجاد شود و یا بازار تکان بخورد، بعد از مدتی به تورم وحشتناک در حوزه مسکن تبدیل می‌شود.
وی عنوان می‌کند: دلیل این موضوع هم این است که در دوران رکود، تولید پایین می‌آید و تولید که پایین می‌آید، عرضه در مقابل تقاضا پایین‌تر خواهد بود و ما در آینده با یک تقاضای بالاتری نسبت به عرضه مواجه خواهیم بود.
این کارشناس اقتصادی یادآور می‌شود: این شرایط را ما بارها در اقتصاد ایران شاهد بودیم. ما بارها رکود مسکن داشتیم و بعد بلافاصله با یک تورم خیلی وحشتناک و افزایش خیلی بالایی روبه‌رو شدیم. این در واقع به یک نسلی فشار شدید وارد می‌کند و همه چیز را به‌هم می‌ریزد. بر این اساس، من از این بابت خیلی خوشحال نیستم و بلکه نگران هستم.
قدرت خرید کم شد؛ باز هم احتمال جهش قیمت مسکن وجود دارد؟
سلامی در پاسخ به پرسش یولن که با توجه به این‌که قدرت خریدی برای همین قیمت‌های فعلی مسکن وجود ندارد، باز هم احتمال رشد قیمت مسکن هست؟ می‌گوید: ببینید، در مورد سایر کالاها وقتی قدرت خرید پایین می‌آید، مردم کمتر می‌خرند؛ مثل گوشت و برنج، ولی در مورد مسکن، می‌توانند جایشان را عوض کنند و یا واحدشان را کوچک‌تر کنند، ولی تقاضا به طور کلی از بین نمی‌رود.
وی می‌افزاید: من فکر نمی‌کنم ما به سمت آلونک‌نشینی و این‌ها برویم، بلکه سطح توقع طبقه متوسط پایین‌تر می‌آید. به طور کلی تقاضا به صورت بالقوه وجود دارد، بنابراین به محض این‌که تحولی در درآمد مردم ایجاد شود و یا در شرایط اقتصادی کشور ایجاد شود، تقاضا به بخش عرضه فشار می‌آورد. در کشورهای در حال توسعه، این اتفاق هم زیاد می‌افتد.
این کارشناس اقتصادی تصریح می‌کند: ما سال‌هایی داشتیم که وضع اقتصاد ایران بهتر شده و بیشترین فشار را روی مسکن داشتیم. ما مساله آمایش سرزمین را جدی نگرفتیم و تقاضا متمرکز در شهرهای بزرگ و کلان‌شهرها شده است. ما همیشه با این معضل مواجه هستیم و فشار خیلی زیادی هم به طبقه اجاره‌نشین و هم به خریداران مسکن وارد می‌کند. به‌هرحال مساله قدرت خرید در حوزه اقتصاد مسکن خیلی مهم است.
نسخه مهار انفجار مسکن
سلامی همچنین در پاسخ به این سوال که نسخه کوتاه‌مدت برای مهار انفجار قیمت مسکن وجود دارد؟ می‌گوید: دولت علاوه بر این‌که در این سال‌ها برای تولید مسکن تلاشی نکرده، بلکه حتی جلوی تولید مسکن را گرفته است؛ آن هم با ایجاد یک‌سری نگرانی‌ها. برای مثال، الان بحث مالیات سفته‌بازی و سوداگری مطرح است و مهم‌ترین هدف هم سرمایه‌گذاران در بخش مسکن هست.
وی می‌افزاید: سرمایه‌گذاران مسکن در دنیا یک عامل رونق بخش مسکن هستند. یعنی سازنده‌ها شروع به ساخت که می‌کنند، روی این طبقه و گروه حساب باز می‌کنند، چون هدف سازنده این هست که بسازد و فوری تبدیل به پول کند و بعد برود واحد دیگری را شروع کند. اگر فکر کند که می‌سازد و بعد هم مشتری برایش وجود ندارد، کمتر راغب می‌شود که این کار را کند.
این کارشناس اقتصادی عنوان می‌کند: ما با فشارهایی که به این گروه از سرمایه‌گذاران می‌آوریم، آن‌ها را به تبع از بازار خارج می‌کنیم و همین موضوع باعث می‌شود که سازندگان از بازار خارج شوند و عرضه را پایین می‌آوریم.
سلامی یادآور می‌شود: در زمینه اجاره هم ما فشارهای دیگری وارد می‌کنیم. برای مثال، بحث محدود کردن نوسان اجاره، موجران و مالکان را از ارائه مسکن نگران می‌کند. به هرحال این نوع اقدامات و تصمیمات، محدودیت در مالکیت افراد به وجود می‌آورد.
وی خاطرنشان می‌کند: این که یک کسی اجاره دهد و بعد سال بعد نتواند مستاجر خود را بلند کند و یا چند سال بعد هم نتواند بلند کند، محدودیت در مالکیت است و افراد را از اجاره دادن منصر می‌کند. این‌ها عرضه را پایین می‌آورد.
این کارشناس اقتصادی تصریح می‌کند: ما این اطمینان خاطر را به سازنده‌ها و یا مالکان باید بدهیم که در چارچوب قانون، حمایت شوند و مزاحمتی برایشان ایشان شود.
وی متذکر می‌شود: بخش خصوصی ما هم به دلیل این‌که در بخش مسکن فعال بوده است و اگر به بازار مسکن برگردد، یک مقداری کمبودها را جبران می‌کند.
223225
