به گزارش خبرگزاری یولن، معمولا هرگاه بازار مسکن به ثبات میرسد، عدهای از بهاصطلاح بسازبفروشها با طرح ادعاهایی درباره بروز قریبالوقوع گرانی یا ارائه ارقام نادرست درباره قیمتها تلاش میکنند تقاضا در بازار را تحریک و درآمد بیشتری کسب کنند.
روزنامه همشهری نوشت: اخیرا درباره هزینه ساخت مسکن هم ارقام محیرالعقولی از جانب این عده مطرح شده که بررسیهای همشهری نشان میدهد درست نیست.
هزینه ساخت نهضت ملی مسکن که در ابتدای امر حدود ۳میلیون تومان برای هر مترمربع زیربنا بود، حالا از ۱۰ میلیون تومان هم عبور کرده و دورنمای افزایش آن نیز باز است.
واقعا هزینه ساخت یک مترمربع آپارتمان چقدر است؟ گرانی مسکن یکی از مشکلات طولانیمدت اقتصاد ایران است و بخش قابلتوجهی از این گرانی ناشی از سفتهبازی در حوزه زمین شهری است. گرچه عدهای همپای تورم زمین، گرانی نهادههای ساختمانی، بوروکراسی مجوزهای ساختوساز و خواب بالای سرمایه در صنعت ساختمان را نیز عامل گرانی شدید این کالای ضروری عنوان میکنند، اما آمارهای رسمی نشان میدهد آنگونه که برخی سازندگان میگویند، هزینههای ساختوساز مسکن نمیتواند توجیهکننده جهشهای متوالی قیمت مسکن باشد.
سهم عوامل در قیمت مسکن
سهم زمین از قیمت نهایی مسکن در مناطق مختلف متغیر است؛ اما در شهری نظیر تهران بهطور میانگین از ۴۰ تا ۶۰درصد برآورد میشود؛ گرچه در مناطق اعیاننشین شهر سهم ۸۰درصدی و حتی بالاتر نیز برای سهم زمین در قیمت مسکن امکانپذیر است.
براساس آمارهای وزارت راهوشهرسازی در سال۱۴۰۲، جدا از هزینه زمین، ۵۳درصد هزینه انجامشده در ساختوساز مربوط به مصالح و نهادههای ساختمانی بوده و ۴۷درصد باقیمانده به هزینههای مربوط به دستمزد نیروی انسانی، بیمه کارگران، مالیات، عوارض و پروانه، خدمات مهندسی و سود سازنده یا پیمانکار اختصاص داشتهاست.
در این ترکیب، سود سازنده ۸درصد در نظر گرفته شده که دلیل آن احداث پروژه توسط آورده نقدی متقاضیان و تسهیلات بانکی بودهاست؛ درحالیکه در پروژههای معمولی سطح شهر، سازندگان برای دورههای زمانی تکمیل ساختمان، هزینه خواب سرمایه را نیز به هزینه تمامشده ساخت اضافه میکنند که رقم آن در دوره ۲ساله ساخت میتواند تا ۵۰درصد نیز برسد.
آمار مسکن به روایت بانک مرکزی
آمارهای بانک مرکزی نشان میدهد در سال۱۴۰۲ میانگین هزینه ساخت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران بدون احتساب قیمت زمین معادل ۱۰.۲ میلیون تومان بودهاست. این رقم در سالجاری با احتساب تورم ۲۳درصدی تولیدکننده معادل ۱۲.۵میلیون تومان برآورد میشود؛ اما سازندگان بخش خصوصی در تهران معتقدند میانگین هزینه ساخت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران حداقل ۱۵میلیون تومان است.
در سال گذشته در شهر تهران هزینه ساخت هر مترمربع مسکن حدود ۱۰میلیون تومان و متوسط قیمت زمین (با احتساب میانگین ساخت ۷واحد مسکن در هر قطعه زمین) حدود ۱۷میلیون تومان بوده است. یعنی هزینه تمامشده هر مترمربع برای سازندگان مسکن ۲۷میلیون تومان بودهاست. این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در تهران در سال گذشته ۷۵میلیون تومان بود که بدینترتیب سود بالای برخی از سازندگان مسکن مشخص میشود.
ملاحظات سازندگان
خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران در گفتوگو با همشهری میگوید: در قیمت ۱۵میلیون تومانی برای ساخت مسکن، چند اصل اساسی مدنظر قرار نگرفته و همین مسئله عامل پایینبودن قیمت شده است.
باقرپور با اشاره به اینکه بهازای هر مترمربع زیربنای مفید مسکونی، باید مشاعات نیز تأمین شود، میافزاید: جدا از هزینه مشاعات اعم از حیاط، راهپله و آسانسور، در داخل واحدها نیز تجهیزات و امکانات بسیاری نظیر پکیج، رادیاتور، کابینت و… هست که با هزینه ۱۵میلیون تومانی هیچکدام از آنها اجرا نمیشود.
نکته دیگری که این فعال حوزه ساختمان مطرح میکند، استانداردبودن سازه و ساختوساز است. او میگوید: برای ساختمان باکیفیت و استاندارد که بتوان عنوان مسکن مناسب به آن داد، هزینه ساخت میتواند تا ۲برابر مبلغ اعلامشده نیز افزایش یابد.
۲۲۳۲۲۵
